كيفية استخراج رخصة بناء لمنزل جديد في تونس

بالتأكيد، هذا دليل شامل ومنظم حول كيفية استخراج رخصة بناء لمنزل جديد في تونس، مع الحفاظ على هيكل جدول المحتويات الأصلي وتحسين الصياغة والتفاصيل لزيادة الوضوح والفائدة.

مقدمة

رخصة البناء هي وثيقة إدارية رسمية وإلزامية تصدر عن السلطة المختصة (عادة البلدية إذا كان العقار داخل منطقتها، أو الولاية إذا كان خارجها). تمنح هذه الرخصة لصاحبها الحق القانوني في الشروع في بناء جديد أو إدخال تعديلات هيكلية على بناء قائم، وذلك طبقاً لمقتضيات القوانين والتراتيب العمرانية السارية في الجمهورية التونسية. لا يجوز قانوناً البدء بأي أعمال بناء دون الحصول المسبق على هذه الرخصة.

أهمية رخصة البناء:

• الشرعية القانونية: تضمن أن عملية البناء تتم وفقاً للقانون وتجنب الملاحقات القانونية.
• المطابقة العمرانية: تضمن احترام قواعد التهيئة العمرانية ومتطلبات أمثلة التهيئة (Plans d’Aménagement Urbain).
• السلامة الهيكلية: تهدف إلى ضمان سلامة المباني ومستخدميها عبر الالتزام بالمعايير الفنية والهندسية.
• التناسق الحضري: تساهم في الحفاظ على الطابع الجمالي والتنظيم العام للمدن والأحياء.
• تجنب المخالفات: تحمي صاحب المشروع من الغرامات المالية وأوامر الإيقاف أو الهدم الناتجة عن البناء العشوائي أو غير المرخص.

الإطار القانوني لرخص البناء في تونس:

تخضع عملية استخراج رخص البناء وتنظيمها لعدة نصوص قانونية وترتيبية، أهمها:

• مجلة التهيئة الترابية والتعمير (خاصة الفصول المتعلقة برخص البناء).
• الأمر الحكومي عدد 1039 لسنة 2017 المؤرخ في 26 سبتمبر 2017، المتعلق بضبط إجراءات وصيغ تسليم رخص البناء.
• القرارات المتعلقة بالتصفيف (Alignement) والتراتيب العمرانية الخاصة بكل منطقة بلدية أو جهوية.
• أمثلة التهيئة العمرانية المعتمدة للبلديات والمدن.

الفئات المستهدفة من هذا الدليل:

يُقدم هذا الدليل معلومات مفيدة لكل من:

• الأفراد والمواطنين الراغبين في بناء مسكنهم الخاص.
• المهندسين المعماريين والفنيين العاملين في قطاع البناء.
• المستثمرين والمنعشين العقاريين.
• كل مهتم بفهم إجراءات ومتطلبات البناء القانوني في تونس.

العودة إلى جدول المحتويات

---

أنواع رخص البناء في تونس

تختلف أنواع رخص البناء باختلاف طبيعة المشروع وحجمه وموقعه. يمكن تصنيفها بشكل عام كما يلي:

1. رخص بناء المساكن الفردية:
   • رخص تتطلب مهندس معماري: وهي الأكثر شيوعاً للمنازل الجديدة وتشمل:
     • بناء مسكن فردي منعزل، مزدوج، أو مجمّع تفوق مساحته المغطّاة 80 متر مربع.
     • بناء مسكن فردي يتجاوز علوّه طابقين فوق الطابق الأرضي (ثلاثة طوابق إجمالاً).
     • هذه الرخص تتطلب إعداد ملف فني كامل بواسطة مهندس معماري مسجل بعمادة المهندسين المعماريين.
   • رخص لا تقتضي اللجوء إلى مهندس معماري: وهي حالات محدودة وتشمل:
     • بناء مسكن فردي لا تتجاوز مساحته المغطّاة 80 متر مربع ولا يتجاوز علوه طابقين فوق الطابق الأرضي.
     • إجراءات هذه الرخص أبسط نسبياً، ولكنها لا تزال تتطلب تقديم مخططات ورسوم توضيحية للمشروع.
2. رخص بناء العمارات والمركبات السكنية:
   • تشمل بناء العمارات السكنية التي تحتوي على أقبية (دهاليز) لمأوى السيارات أو التخزين.
   • العمارات التي يتجاوز علوها ثلاثة طوابق.
   • المشاريع العقارية الكبرى أو المركبات السكنية مهما كانت خصائصها.
   • المؤسسات المفتوحة للعموم (محلات تجارية، مقاهي، إلخ) التي تفوق مساحتها المغطاة 80 متر مربع.
3. رخص بناء المؤسسات الخطرة أو المخلة بالصحة أو المزعجة:
   • تخص المنشآت الصناعية، المعامل، المستودعات (خاصة للمواد الخطرة)، محطات توزيع المحروقات، وغيرها من الأنشطة المصنفة. تتطلب هذه الرخص موافقات إضافية من جهات مختصة (مثل وكالة حماية المحيط ANPE).
4. رخص بناء أو إعادة تهيئة أو تغيير صبغة عقار في مناطق محمية:
   • تتعلق بالمشاريع الواقعة ضمن محيط 200 متر من عقار محمي أو مصنف (معلم تاريخي، موقع أثري، موقع طبيعي)، أو داخل مجموعة تاريخية أو تقليدية أو موقع ثقافي. تتطلب موافقة مسبقة من وزارة الشؤون الثقافية (المعهد الوطني للتراث).
5. رخص الهدم (في حالة إعادة البناء):
   • تُطلب عند الحاجة لهدم بناء قائم كلياً أو جزئياً تمهيداً لإعادة البناء. قد تُدمج هذه الرخصة مع رخصة البناء الجديدة أو تُطلب بشكل منفصل حسب الحالة، وتتطلب احتياطات لضمان سلامة الهدم وتأثيره على الجوار.

العودة إلى جدول المحتويات

---

شروط الحصول على رخصة بناء لمنزل جديد

للحصول على موافقة على طلب رخصة بناء منزل جديد، يجب استيفاء مجموعة من الشروط الأساسية:

1. الشروط العامة:

• تقديم مطلب رسمي للحصول على الرخصة لدى الجهة المختصة (البلدية أو الولاية).
• أن يكون الملف المقدم كاملاً ويحتوي على جميع الوثائق المطلوبة وفقاً للتشريعات الجاري بها العمل.

2. الشروط المتعلقة بملكية الأرض:

• يجب على طالب الرخصة إثبات ملكيته أو حيازته القانونية للعقار المزمع البناء عليه. يتم ذلك عادة عبر تقديم:
  • شهادة ملكية حديثة.
  • أو حكم قضائي بات يثبت الاستحقاق (حكم استحقاقي).
  • أو أي وثيقة رسمية أخرى تثبت حق التصرف في العقار (مثل عقد كراء طويل الأمد مع موافقة المالك، عقد مساهمة عقارية، إلخ).

3. الشروط المتعلقة بموقع الأرض وصلاحيتها للبناء:

• التخصيص العمراني: يجب أن تكون قطعة الأرض واقعة ضمن منطقة مخصصة للبناء السكني وفقاً لمثال التهيئة العمرانية المعتمد للمنطقة. لا يمكن البناء في مناطق ذات تخصيص مختلف (زراعي، صناعي، أخضر، إلخ) إلا بشروط خاصة جداً أو بعد تغيير التخصيص.
• خالية من الموانع: يجب أن لا تكون الأرض خاضعة لارتفاقات قانونية أو طبيعية تمنع البناء (مثل ارتفاقات المرور، خطوط الكهرباء ذات التوتر العالي، مناطق معرضة للفيضانات، إلخ).
• المواصفات الفنية: يجب أن تستوفي قطعة الأرض الشروط الفنية الدنيا للبناء من حيث المساحة، الواجهة، والشكل، كما هو محدد في التراتيب العمرانية للمنطقة.

4. الشروط المتعلقة بمطابقة المشروع لمثال التهيئة العمرانية والتراتيب:

• الالتزام بمثال التهيئة: يجب أن يحترم تصميم المشروع المقترح جميع مقتضيات مثال التهيئة العمرانية للمنطقة (نسبة التغطية الأرضية، نسبة الاستغلال العقاري، الارتفاع الأقصى المسموح به، المسافات الجانبية والخلفية، إلخ).
• الالتزام بالتراتيب العمرانية: يجب أن يتوافق المشروع مع التراتيب العمرانية العامة والخاصة المطبقة في المنطقة (قواعد البناء، المتطلبات الفنية، الجوانب الجمالية والمعمارية إن وجدت).
• الاستعانة بمهندس معماري (في أغلب الحالات): للمشاريع التي تتجاوز 80 م² مغطاة أو 3 طوابق، يشترط القانون أن يتم إعداد المشروع من قبل مهندس معماري مسجل لدى عمادة المهندسين المعماريين التونسيين لضمان مطابقته للمعايير الفنية والقانونية.

العودة إلى جدول المحتويات

---

الوثائق المطلوبة لاستخراج رخصة بناء لمنزل جديد

يختلف تكوين الملف حسب نوع الرخصة وحجم المشروع وموقعه، ولكن بالنسبة لمنزل فردي جديد يتطلب مهندس معماري (أكثر من 80 م² مغطاة أو أكثر من 3 طوابق)، تكون الوثائق الأساسية كالتالي:

أ. الوثائق الإدارية والقانونية:

1. مطلب رخصة بناء: على ورق عادي أو مطبوعة رسمية (إن وجدت)، ممضى من طرف طالب الرخصة (أو وكيله)، يوضح فيه هويته وعنوانه للمراسلة.
2. وثيقة إثبات الملكية: شهادة ملكية حديثة (لا تتجاوز 6 أشهر عادة) أو حكم استحقاقي أو ما يعادلها.
3. بطاقة إرشادات فنية: تسلمها المصالح الفنية بالبلدية أو الولاية، يتم تعميرها وتأشيرها من قبل المهندس المعماري المصمم للمشروع. تحتوي هذه البطاقة على معلومات أساسية حول المشروع والقطعة الأرضية.
4. وصل إيداع التصريح السنوي بالضريبة: على الدخل (للأشخاص الطبيعيين) أو على الشركات (للأشخاص المعنويين) للسنة المنقضية.
5. شهادة إبراء ذمة: تثبت خلاص المعاليم البلدية المستوجبة على العقار موضوع الطلب (مثل المعلوم على العقارات المبنية TFB وغيره).

ب. الملف الفني (مشروع البناء):

يتم إعداده وتوقيعه وختمه من قبل مهندس معماري مسجل بعمادة المهندسين المعماريين، ويقدم عادة في خمسة (5) نظائر على الأقل. يتضمن هذا الملف المخططات التالية:

1. مثال موقعي (Plan de Situation): بمقياس مناسب (عادة 1/5000 أو 1/2000) يوضح موقع العقار ضمن محيطه الأوسع.
2. مثال جملي (Plan de Masse): بمقياس (عادة 1/500 أو 1/200) يوضح تموقع البناء داخل قطعة الأرض، مع بيان حدود القطعة، أبعادها، مساحتها، تموقع البناء المقترح، المسافات الفاصلة عن الحدود والطرق، المساحات غير المبنية، والمساحات الخضراء إن وجدت.
3. تصاميم مختلف الطوابق (Plans des Niveaux): بمقياس (عادة 1/100 أو 1/50) لكل طابق (أرضي، طوابق علوية، قبو إن وجد)، توضح التقسيم الداخلي، أبعاد الفضاءات، أماكن الفتحات (أبواب ونوافذ)، والأثاث الثابت إن لزم.
4. تصاميم الواجهات (Plans des Façades): بمقياس (عادة 1/100 أو 1/50) لجميع واجهات المبنى، توضح المظهر الخارجي، المواد المستخدمة، الألوان، ومناسيب الارتفاعات.
5. أمثلة المقاطع (Plans des Coupes): بمقياس (عادة 1/100 أو 1/50) لمقطعين متعامدين على الأقل يمران عبر الأجزاء الهامة من المبنى (مثل السلالم)، توضح الارتفاعات الداخلية للطوابق، مناسيب الأرضيات والأسقف، وتفاصيل هيكلية أساسية.
6. مثال الهيكل الحامل (Plan de Structure / Coffrage): يعده مكتب دراسات هندسية مختص أو مهندس إنشائي معتمد. غالباً ما يُطلب تقديمه بعد الحصول على الموافقة المبدئية على المشروع المعماري وقبل تسليم الرخصة النهائية. يوضح هذا المخطط تفاصيل الأساسات والأعمدة والجسور والأسقف.
7. دراسة فنية للمتطلبات الخاصة (إن وجدت): مثل دراسة للسلامة من الحرائق، دراسة للنجاعة الطاقية، دراسة التأثير على المحيط (للمشاريع الكبرى).

ج. الوثائق الإضافية (حسب الحالة):

قد يُطلب تقديم وثائق إضافية بناءً على موقع العقار أو طبيعة المشروع:

• مثال رفع طبوغرافي (Levé Topographique): إذا كانت الأرض منحدرة أو ذات تضاريس خاصة، يعده مهندس مساح معتمد.
• قرار تصفيف (Décision d’Alignement): إذا كان العقار محاذياً للملك العمومي للطرقات أو السكك الحديدية أو الملك العمومي البحري أو مجاري الأودية. يصدر عن الإدارة الجهوية للتجهيز أو المؤسسة المعنية (SNCFT, SMLT).
• موافقة وزارة الدفاع: إذا كان العقار يقع ضمن مسافة معينة (عادة 150 متر) من منشآت عسكرية.
• موافقة وزارة الشؤون الثقافية (المعهد الوطني للتراث): إذا كان العقار يقع ضمن محيط 200 متر من معلم أثري أو تاريخي أو موقع مصان.
• موافقة ديوان الطيران المدني والمطارات (OACA): إذا كان العقار يقع ضمن منطقة ارتفاقات الطيران (قرب المطارات).
• موافقة وزارة الفلاحة: إذا كان البناء في منطقة سقوية أو فلاحية.
• موافقة وزارة السياحة: إذا كان البناء في منطقة سياحية.
• دراسة التأثير على المحيط: للمشاريع الكبرى أو التي قد يكون لها تأثير بيئي.

ملاحظات هامة:

• ينصح دائماً بالتثبت من القائمة الدقيقة للوثائق المطلوبة لدى المصالح الفنية للبلدية أو الولاية المعنية قبل إعداد الملف، فقد توجد اختلافات بسيطة أو متطلبات إضافية خاصة بكل منطقة.
• يمكن الحصول على نماذج المطبوعات الإدارية (مثل بطاقة الإرشادات) من مقر البلدية/الولاية أو من مواقعها الإلكترونية إن وجدت.
• يجب تعمير المطبوعات بوضوح ودقة، والتأكد من توقيعها وختمها من قبل الأطراف المعنية (طالب الرخصة، المهندس المعماري).

العودة إلى جدول المحتويات

---

إجراءات تقديم طلب الحصول على رخصة بناء

تتبع عملية تقديم طلب الحصول على رخصة بناء مساراً إجرائياً محدداً:

1. تحديد الجهة المختصة:
   • البلدية: هي الجهة المختصة إذا كان العقار يقع داخل حدود المنطقة البلدية التابعة لها. يتم التوجه إلى المصلحة الفنية (Service Technique) أو مصلحة التعمير بالبلدية.
   • الولاية (عبر المعتمدية): هي الجهة المختصة إذا كان العقار يقع خارج حدود أي منطقة بلدية. يتم تقديم الملف عادة عبر المعتمدية التي يتبعها العقار، والتي تحيله بدورها إلى المصالح الفنية بالولاية (الإدارة الجهوية للتجهيز والإسكان).
2. إعداد ملف طلب الرخصة:
   • التعاقد مع مهندس معماري: (إلزامي للمنازل التي تزيد مساحتها المغطاة عن 80 م² أو ارتفاعها عن 3 طوابق). يقوم المهندس بإعداد الملف الفني كاملاً (المخططات والرسوم) بعد زيارة الموقع والاطلاع على متطلبات المالك والتراتيب العمرانية.
   • الحصول على بطاقة الإرشادات الفنية: من البلدية/الولاية وتعميرها بمعرفة المهندس.
   • تجميع الوثائق الإدارية والقانونية: شهادة الملكية، شهادة الإبراء، وصل الضريبة، وغيرها.
   • إعداد المطلب الرسمي: تعمير وتوقيع المطلب.
   • التأكد من اكتمال الملف: مراجعة جميع الوثائق والمخططات المطلوبة والتأكد من استيفائها للشروط (عدد النسخ، التوقيعات، الأختام).
3. إيداع الملف والحصول على وصل:
   • تقديم الملف: يتم إيداع الملف كاملاً (بالعدد المطلوب من النسخ) لدى مكتب الضبط بالبلدية أو المعتمدية (التي تحيله للولاية).
   • الحصول على وصل إيداع: عند تقديم الملف، يسلم للمودع وصل إيداع رسمي يتضمن تاريخ الإيداع ورقم تسجيل الملف. هذا الوصل مهم جداً لمتابعة الملف وحساب الآجال القانونية.
4. دفع المعاليم (إن وجدت عند الإيداع):
   • بعض البلديات قد تطلب دفع جزء من الرسوم (رسوم دراسة الملف) عند إيداع المطلب. يجب الاستفسار عن ذلك مسبقاً.
5. متابعة مسار الملف:
   • يمكن لطالب الرخصة أو المهندس المعماري متابعة تقدم دراسة الملف من خلال:
     • الاتصال الدوري بالمصلحة الفنية المختصة بالبلدية أو الولاية، مع ذكر رقم تسجيل الملف.
     • استخدام المنصات الإلكترونية المخصصة لمتابعة رخص البناء، إن كانت متوفرة ومفعلة من قبل البلدية/الولاية (مثل الموقع الرسمي لمتابعة رخص البناء الذي تشرف عليه وزارة التجهيز لبعض البلديات).
     • التواصل مع مكتب العلاقات مع المواطن بالجهة الإدارية المعنية.

العودة إلى جدول المحتويات

---

مراحل دراسة ملف رخصة البناء والآجال

يمر ملف طلب رخصة البناء بعدة مراحل للدراسة قبل اتخاذ القرار النهائي:

1. الدراسة الأولية من قبل المصالح الفنية:
   • تتولى المصالح الفنية (بالبلدية أو الإدارة الجهوية للتجهيز) دراسة الملف للتحقق من:
     • اكتمال الملف: التأكد من وجود جميع الوثائق والمخططات المطلوبة.
     • المطابقة القانونية والفنية: التحقق من توافق المشروع مع مثال التهيئة العمرانية، التراتيب العمرانية المعمول بها، وقواعد البناء الفنية.
     • صحة المعلومات: التأكد من صحة البيانات الواردة في المطلب والوثائق.
   • في حال وجود نواقص أو عدم مطابقة واضحة، يمكن للمصالح الفنية طلب استكمال الملف أو تعديله قبل عرضه على اللجنة.
2. المعاينة الميدانية (إذا لزم الأمر):
   • قد يقوم أعوان فنيون من البلدية/الولاية بزيارة ميدانية لموقع العقار للتأكد من:
     • مطابقة الواقع للبيانات المقدمة في الملف (حدود القطعة، المباني المجاورة، إلخ).
     • عدم وجود موانع طبيعية أو قانونية للبناء لم تذكر في الملف.
     • تقييم تأثير المشروع على المحيط المباشر.
3. استشارة الإدارات الأخرى (عند الاقتضاء):
   • إذا كان موقع المشروع يتطلب موافقات خاصة (قرب معلم تاريخي، منطقة عسكرية، ملك عمومي، إلخ)، تقوم الجهة الإدارية بمراسلة الإدارات المعنية (وزارة الثقافة، وزارة الدفاع، وزارة التجهيز، إلخ) للحصول على رأيها أو موافقتها.
4. عرض الملف على اللجنة الفنية لرخص البناء:
   • يتم عرض الملفات المستوفاة للشروط على اللجنة الفنية لرخص البناء (Commission Technique des Permis de Bâtir).
   • تتركب هذه اللجنة عادة من ممثلين عن:
     • البلدية (رئيس البلدية أو من ينوبه، رئيس المصلحة الفنية).
     • الإدارة الجهوية للتجهيز والإسكان.
     • الإدارة الجهوية للحماية المدنية.
     • الإدارة الجهوية للصحة (خاصة للمؤسسات المفتوحة للعموم).
     • إدارات أخرى حسب طبيعة المشروع وموقعه.
   • تقوم اللجنة بمراجعة الملفات المعروضة عليها وإبداء رأيها الفني بالموافقة، الرفض المسبب، أو طلب إدخال تعديلات على المشروع.
5. إصدار القرار النهائي:
   • بناءً على رأي اللجنة الفنية والموافقات الأخرى (إن وجدت)، يتخذ رئيس البلدية (أو الوالي) القرار النهائي:
     • الموافقة: يتم إعداد قرار الترخيص في البناء.
     • الرفض: يتم إعداد قرار رفض معلل (يجب أن يوضح أسباب الرفض بدقة).
     • الموافقة المشروطة: قد تتم الموافقة مع فرض شروط أو تعديلات يجب على طالب الرخصة الالتزام بها.
6. إعلام صاحب الطلب:
   • يتم إعلام طالب الرخصة بالقرار المتخذ (موافقة أو رفض) رسمياً عن طريق رسالة مضمونة الوصول على العنوان المذكور في المطلب، أو عن طريق الاستدعاء المباشر.

آجال البت في مطلب رخصة البناء:

يحدد الأمر عدد 1039 لسنة 2017 آجالاً قصوى للبت في مطالب رخص البناء، تحتسب من تاريخ إيداع ملف تام الموجب:

• 21 يوماً: للحالات العادية التي لا تتطلب استشارة لجان أو إدارات خارجية (هذا الأجل هو المبدأ العام).
• 45 يوماً: إذا كانت البناية تقع في منطقة شملها مثال تهيئة عمرانية مصادق عليه أو مثال تهيئة بصدد الإنجاز.
• 60 يوماً:
  • في صورة وجود البناية في حدود 200 متر من المواقع الطبيعية أو الثقافية أو الأثرية أو المصانة أو التاريخية (للحصول على رأي وزارة الثقافة).
  • في صورة وجود البناية محاذية للملك العمومي للطرقات أو السكك الحديدية أو الملك العمومي البحري (للحصول على رأي وزارة التجهيز أو المؤسسة المعنية).
  • في حالات أخرى تتطلب استشارة جهات متعددة.

ملاحظة هامة: في حالة عدم رد الإدارة في الآجال القانونية المذكورة أعلاه (بعد إيداع ملف كامل)، يمكن اعتبار ذلك موافقة ضمنية في بعض الحالات المحددة قانوناً، ولكن يُنصح بشدة بالحصول على القرار الكتابي لتجنب أي إشكاليات مستقبلية.

• بعد صدور قرار الموافقة، يتم دعوة المعني بالأمر لتسلم الرخصة الفعلية (القرار والمخططات المؤشر عليها) في أجل أقصاه شهر واحد من تاريخ الإعلام بالموافقة. التأخر في تسلم الرخصة قد يؤدي إلى إلغاء الموافقة.

العودة إلى جدول المحتويات

---

الرسوم والمعاليم

يخضع الحصول على رخصة بناء لدفع رسوم ومعاليم إدارية لفائدة البلدية أو الولاية.

• أنواع المعاليم:
  • معلوم دراسة الملف: قد يُطلب دفعه عند إيداع المطلب.
  • المعلوم على رخصة البناء: هو المعلوم الرئيسي ويُحتسب عادة على أساس المساحة المغطاة للبناء بالمتر المربع (م²). يختلف سعر المتر المربع حسب:
    • نوعية البناء: سكني، تجاري، صناعي، سياحي.
    • المنطقة: قد تختلف التعريفة من بلدية لأخرى.
  • يتم تحديد قيمة هذا المعلوم من قبل المجلس البلدي أو الولاية وينشر ضمن القرارات الترتيبية المتعلقة بالمعاليم والرسوم.
• كيفية تحديد المبلغ:
  • عند صدور الموافقة على الرخصة، تقوم المصالح المالية بالبلدية أو الولاية باحتساب المبلغ المستوجب بناءً على المساحة المصادق عليها في المخططات.
  • يتم إعلام طالب الرخصة بالمبلغ المطلوب دفعه.
• طرق الدفع:
  • عادة يتم الدفع مباشرة لدى القباضة المالية التابعة للبلدية أو الولاية.
  • يجب الحصول على وصل دفع رسمي (Quittance) كإثبات للسداد.
  • بعض البلديات قد توفر إمكانية الدفع الإلكتروني أو عبر التحويل البنكي.
• الإعفاءات والتخفيضات:
  • قد تنص بعض القوانين أو القرارات البلدية على إعفاءات أو تخفيضات في حالات معينة، مثل:
    • مشاريع البناء الاجتماعي الموجهة للفئات محدودة الدخل.
    • إعادة بناء المساكن المتضررة جراء الكوارث الطبيعية.
    • بعض الحالات الخاصة التي يقررها المجلس البلدي.
  • يجب الاستفسار مباشرة لدى البلدية أو الولاية حول إمكانية الاستفادة من أي إعفاءات أو تخفيضات.

ملاحظة: لا يمكن تسلم رخصة البناء النهائية (القرار والمخططات المؤشر عليها) إلا بعد دفع كامل المعاليم المستوجبة وتقديم وصل الدفع.

العودة إلى جدول المحتويات

---

صلاحية رخصة البناء والتزامات صاحبها

1. مدة صلاحية رخصة البناء:

• رخصة البناء تكون صالحة لمدة ثلاث (3) سنوات ابتداءً من تاريخ تسليمها (تاريخ القرار).
• شرط أساسي: يجب على صاحب الرخصة الشروع الفعلي في أشغال البناء خلال سنة واحدة (1) من تاريخ الحصول على الرخصة. إذا لم تبدأ الأشغال خلال هذه السنة، تصبح الرخصة لاغية ويتوجب تقديم طلب جديد.
• يجب إتمام كامل أشغال البناء خلال مدة الصلاحية الإجمالية (3 سنوات).

2. إجراءات تجديد الرخصة:

• إذا لم يتم إتمام الأشغال خلال فترة الثلاث سنوات، يمكن لصاحب الرخصة طلب تمديد صلاحيتها مرة واحدة أو أكثر حسب التراتيب المعمول بها.
• يجب تقديم مطلب التجديد قبل انتهاء مدة الصلاحية الأصلية.
• يرفق المطلب عادة بـ:
  • نسخة من رخصة البناء الأصلية.
  • تقرير يوضح حالة تقدم الأشغال (ما تم إنجازه).
  • بيان لأسباب عدم التمكن من إتمام الأشغال في الآجال.
• تنظر السلطة التي أصدرت الرخصة في طلب التمديد وتقرر بشأنه.

3. الالتزامات القانونية لصاحب الرخصة:

بمجرد الحصول على رخصة البناء والشروع في الأشغال، يلتزم صاحبها بعدة أمور:

• احترام المخططات المصادق عليها: يجب تنفيذ البناء بدقة وفقاً للمخططات المعمارية والإنشائية التي تمت المصادقة عليها وختمها من قبل السلطة المختصة. أي تغيير جوهري يتطلب الحصول على رخصة بناء تعديلية مسبقة.
• وضع لافتة إشهارية: يجب وضع لافتة واضحة عند مدخل الورشة تتضمن معلومات أساسية عن المشروع:
  • رقم وتاريخ رخصة البناء.
  • اسم صاحب المشروع (طالب الرخصة).
  • اسم المهندس المعماري والمقاول (إن وجد).
  • طبيعة المشروع.
• إعلام بتاريخ انطلاق الأشغال: يُستحسن إعلام المصالح الفنية بالبلدية أو الولاية كتابياً بتاريخ البدء الفعلي للأشغال.
• السماح بالرقابة: يجب تمكين الأعوان المؤهلين والمكلفين بالرقابة العمرانية (من البلدية، الولاية، وزارة التجهيز) من زيارة موقع البناء ومعاينة سير الأشغال والتأكد من مطابقتها للرخصة.
• الحصول على شهادة المطابقة: بعد الانتهاء الكلي من أشغال البناء، يجب على صاحب الرخصة تقديم مطلب للحصول على شهادة مطابقة الأشغال (Certificat de Conformité) أو شهادة نهاية الأشغال (Certificat de Fin de Travaux). تقوم المصالح الفنية بمعاينة البناء المنجز للتأكد من مطابقته للرخصة قبل تسليم الشهادة. هذه الشهادة ضرورية لإجراءات لاحقة مثل ربط المبنى بالشبكات النهائية (ماء، كهرباء، غاز) أو الحصول على شهادة السكنى (Permis d’Habiter).

4. العقوبات المترتبة عن مخالفة أحكام رخصة البناء:

تعتبر مخالفة شروط رخصة البناء (البناء بدون رخصة، عدم احترام المخططات، تجاوز الارتفاع أو المساحة المسموح بها، إلخ) مخالفة للقانون، ويمكن أن تؤدي إلى إجراءات وعقوبات صارمة:

• إيقاف فوري للأشغال: يصدر قرار بإيقاف الأشغال المخالفة.
• تحرير محضر مخالفة: يتم تحرير محضر رسمي بالمخالفة المرتكبة.
• غرامات مالية: فرض غرامات مالية تتناسب مع حجم المخالفة.
• إزالة المخالفة أو الهدم: قد يصدر قرار بإلزام المخالف بإزالة الجزء المخالف من البناء أو حتى هدم البناء بأكمله على نفقته الخاصة إذا كانت المخالفة جسيمة وغير قابلة للتسوية.
• عقوبات جزائية: في بعض الحالات الخطيرة أو المتكررة، قد تصل العقوبات إلى الملاحقة القضائية والسجن.

العودة إلى جدول المحتويات

---

الحالات الخاصة

يتطلب الحصول على رخصة بناء في بعض المواقع أو لبعض أنواع المشاريع إجراءات إضافية أو موافقات خاصة:

• البناء في المناطق المحمية أو التاريخية:
  • الشرط: إذا كان العقار يقع داخل موقع أثري أو تاريخي مصنف، أو داخل مجموعة تاريخية أو تقليدية، أو ضمن مسافة 200 متر من معلم محمي أو مصنف.
  • الإجراء الإضافي: الحصول على الموافقة المسبقة والملزمة لوزارة الشؤون الثقافية (عبر المعهد الوطني للتراث). يتطلب الملف تقديم دراسات إضافية (تشخيص دقيق للحالة، دراسة إدماج معماري وتاريخي، إلخ) واحترام صارم للطابع المعماري والتاريخي للمنطقة. الآجال قد تكون أطول.
• البناء في المناطق الفلاحية أو السقوية:
  • الشرط: إذا كان العقار يقع ضمن منطقة فلاحية أو منطقة سقوية عمومية.
  • الإجراء الإضافي: الحصول على الموافقة المسبقة لوزارة الفلاحة (عبر المندوبية الجهوية للتنمية الفلاحية). عادةً ما يسمح فقط بالبناء المرتبط بالنشاط الفلاحي (مسكن فلاح، مستودع فلاحي) وفق شروط صارمة للحفاظ على الأراضي الزراعية.
• البناء في المناطق المحاذية للملك العمومي:
  • الشرط: إذا كان العقار محاذياً للملك العمومي للطرقات (طرق وطنية، جهوية، محلية)، أو الملك العمومي للسكك الحديدية، أو الملك العمومي البحري (الشواطئ)، أو الملك العمومي للمياه (مجاري الأودية، البحيرات).
  • الإجراء الإضافي: الحصول على قرار تصفيف (Décision d’Alignement) من الإدارة المختصة (الإدارة الجهوية للتجهيز، الشركة الوطنية للسكك الحديدية التونسية، وكالة حماية وتهيئة الشريط الساحلي، إلخ). يحدد هذا القرار حدود الملك العمومي والمسافات والارتفاقات الواجب احترامها.
• البناء في المناطق السياحية:
  • الشرط: إذا كان العقار يقع داخل منطقة سياحية محددة بمقتضى أمر.
  • الإجراء الإضافي: الحصول على الموافقة المسبقة لوزارة السياحة (عبر المندوبية الجهوية للسياحة أو الديوان الوطني للسياحة التونسية ONTT). يجب أن يراعي المشروع المعايير والمتطلبات الخاصة بالمناطق السياحية (طابع معماري، اندماج في المحيط، إلخ).
• البناء قرب المطارات أو المنشآت العسكرية:
  • الشرط: إذا كان العقار يقع ضمن مناطق الارتفاق الجوي للمطارات أو قرب منشآت عسكرية.
  • الإجراء الإضافي: الحصول على موافقة ديوان الطيران المدني والمطارات (OACA) لتحديد الارتفاع الأقصى المسموح به، أو موافقة وزارة الدفاع الوطني.

ملاحظة: في هذه الحالات الخاصة، يجب البدء بإجراءات الحصول على الموافقات الإضافية المطلوبة بالتوازي مع أو قبل إيداع ملف رخصة البناء لدى البلدية/الولاية، لأن رأي هذه الجهات يكون ملزماً في أغلب الأحيان.

---

الأسئلة الشائعة

س1: هل يمكن البدء بالبناء دون الحصول على رخصة بناء؟
ج: لا، قطعياً. يعتبر البناء دون رخصة مخالفة صريحة للقانون ويعرض صاحبه لإيقاف الأشغال فوراً، وغرامات مالية باهظة، وقد يصل الأمر إلى صدور قرار بهدم البناء المخالف على نفقة صاحبه، بالإضافة إلى المتابعة القضائية في بعض الحالات. الرخصة إلزامية قبل وضع حجر الأساس الأول.

س2: ما هي مدة صلاحية رخصة البناء؟
ج: رخصة البناء صالحة لمدة ثلاث (3) سنوات من تاريخ تسليمها. لكن يشترط الشروع الفعلي في الأشغال خلال السنة الأولى من الحصول عليها، وإلا سقطت الرخصة.

س3: هل يمكن تجديد رخصة البناء بعد انتهاء صلاحيتها؟
ج: نعم، إذا لم تكتمل الأشغال خلال 3 سنوات، يمكن طلب تمديد صلاحية الرخصة. يجب تقديم مطلب التمديد قبل انتهاء الصلاحية الأصلية، مع تبرير أسباب التأخير وتقديم ما يثبت حالة تقدم الأشغال.

س4: هل يمكن إدخال تغييرات على تصميم المنزل بعد الحصول على رخصة البناء؟
ج: التغييرات الطفيفة التي لا تمس الهيكل أو المظهر الخارجي أو المساحة أو الارتفاع بشكل جوهري قد تكون مقبولة أحياناً (ويفضل استشارة المصلحة الفنية). أما التغييرات الجوهرية (إضافة طابق، تغيير كبير في الواجهة، زيادة ملحوظة في المساحة، تغيير التقسيم بشكل يؤثر على الهيكل) فتتطلب الحصول على رخصة بناء تعديلية (Permis de Construire Modificatif) بنفس إجراءات الرخصة الأصلية تقريباً، مع تقديم المخططات الجديدة التي توضح التعديلات.

س5: ما هي شهادة المطابقة ومتى وكيف أحصل عليها؟
ج: شهادة المطابقة (أو شهادة نهاية الأشغال) هي وثيقة رسمية تصدرها البلدية/الولاية تثبت أن البناء المنجز مطابق تماماً للمخططات التي تمت المصادقة عليها في رخصة البناء. يتم طلبها بعد الانتهاء الكلي من جميع الأشغال المرخص بها. يجب تقديم مطلب للحصول عليها، ثم تقوم المصالح الفنية بإجراء معاينة ميدانية للبناء للتأكد من مطابقته. هذه الشهادة ضرورية جداً للربط النهائي بالشبكات (الكهرباء، الماء، الغاز) وللحصول على شهادة السكنى (إذا كانت مطلوبة).

س6: هل يمكن لشخص آخر (مثل المهندس المعماري أو قريب) استخراج رخصة البناء نيابة عني؟
ج: نعم، يمكن توكيل شخص آخر للقيام بالإجراءات الإدارية لتقديم ومتابعة ملف رخصة البناء. يجب أن يكون هذا الشخص مزوداً بتوكيل رسمي وقانوني (وكالة خاصة أو عامة تتضمن هذا الغرض) صادر عن مالك العقار (طالب الرخصة). ومع ذلك، يبقى المالك هو المسؤول قانوناً عن صحة المعلومات والمطابقة.

س7: ما هي الحالات التي لا تتطلب اللجوء إلى مهندس معماري؟
ج: لا يشترط القانون اللجوء إلى مهندس معماري في حالات محدودة جداً، أهمها:

• بناء مسكن فردي لا تتجاوز مساحته المغطاة الإجمالية 80 متر مربع ولا يتجاوز علوه طابقين فوق الأرضي.
• إجراء توسعة أو تغييرات طفيفة على بناء قائم لا تتجاوز مساحتها 20 متر مربع.
• بناء سياج أو سور.
• (يجب دائماً التثبت من التراتيب المحلية فقد تختلف الشروط قليلاً).
  ملاحظة: حتى في هذه الحالات، لا تزال الرخصة مطلوبة ويجب تقديم مخططات ورسوم توضيحية للمشروع.

س8: ماذا أفعل إذا تم رفض طلبي للحصول على رخصة بناء؟
ج: يجب أن يكون قرار الرفض معللاً أي موضحاً للأسباب القانونية أو الفنية التي أدت إليه. بناءً على الأسباب المذكورة:

• يمكنك تعديل المشروع ليتوافق مع المتطلبات وتقديم طلب جديد.
• يمكنك استكمال الملف إذا كان الرفض بسبب نقص الوثائق.
• إذا كنت ترى أن الرفض غير مبرر أو مخالف للقانون، يمكنك التظلم إدارياً لدى نفس الجهة التي أصدرت القرار أو لدى السلطة الأعلى (الوالي بالنسبة للبلدية مثلاً)، أو في نهاية المطاف الطعن في القرار أمام المحكمة الإدارية.

---

المراجع والمصادر

للحصول على معلومات أكثر تفصيلاً أو تحديثات، يمكن الرجوع إلى المصادر التالية:

• النصوص القانونية والترتيبية:
  • مجلة التهيئة الترابية والتعمير (Code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme – CATU).
  • الأمر الحكومي عدد 1039 لسنة 2017 المؤرخ في 26 سبتمبر 2017 المتعلق بضبط إجراءات وصيغ تسليم رخص البناء. (متوفر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية JORT).
  • قرار وزير التجهيز والإسكان والتهيئة الترابية المؤرخ في 17 أفريل 2007 المتعلق بضبط الوثائق المكونة لملف رخصة البناء والمثال التوجيهي للدراسة الفنية المتعلقة برخص البناء (قد يكون تم تحديث بعض جوانبه بالأمر 1039 لسنة 2017).
  • الأمر عدد 1991 لسنة 2005 المؤرخ في 11 جويلية 2005 المتعلق بدراسة المؤثرات على المحيط.
• المواقع الرسمية والمؤسسات:
  • وزارة التجهيز والإسكان: www.mehat.gov.tn (قد تجد نصوصاً قانونية أو أدلة إجرائية).
  • بوابة الخدمات الإدارية (إدارتي): www.idarati.tn (توفر معلومات حول الإجراءات الإدارية المختلفة).
  • مركز الإرشاد والتوجيه الإداري (هاتف 1808 أو موقع إلكتروني إن وجد): يقدم معلومات حول الإجراءات الإدارية.
  • الموقع الرسمي لمتابعة رخص البناء (إن وجد ومفعل): قد توفره بعض البلديات الكبرى أو الوزارة.
  • المواقع الإلكترونية للبلديات: العديد من البلديات (خاصة الكبرى مثل بلدية تونس www.commune-tunis.gov.tn) توفر معلومات عن خدماتها ومنها رخص البناء.
  • عمادة المهندسين المعماريين التونسيين (OAT): يمكن الاستفسار لديهم عن دور المهندس وقائمة المهندسين المسجلين.
• معلومات الاتصال (قد تحتاج للتحديث):
  • وزارة التجهيز والإسكان: شارع الحبيب شريطة، 1002 تونس (راجع الموقع للحصول على أرقام هواتف محدثة).
  • مركز الإرشاد والتوجيه الإداري: الرقم 1808 يعمل عادة.
  • البلدية أو الولاية المعنية: يجب البحث عن أرقام الهواتف وعناوين المصالح الفنية أو مكاتب العلاقات مع المواطن الخاصة بالجهة التي يتبعها عقارك.

نصيحة ختامية: نظراً لأن التراتيب العمرانية قد تختلف قليلاً بين البلديات وأن القوانين قد يتم تحديثها، يُنصح دائماً بالتواصل المباشر مع المصلحة الفنية في البلدية أو الولاية المختصة للحصول على المعلومات الأكثر دقة وحداثة وتحديداً لحالتك الخاصة قبل البدء في أي إجراء. الاستعانة بمهندس معماري منذ المراحل الأولى يسهل العملية بشكل كبير ويضمن إعداد ملف مطابق للمواصفات.